प्रस्तावित कर्नाटक अपार्टमेंट (स्वामित्व और प्रबंधन) विधेयक, 2026 अंततः आम स्थानों के स्वामित्व और उपयोग को लेकर फ्लैट मालिकों और बिल्डरों के बीच उत्पन्न होने वाले विवादों को समाप्त करने का प्रयास करता है, एक व्यापक कानूनी ढांचा तैयार करता है जो परिभाषित करता है कि सामान्य क्षेत्र और सुविधाएं क्या हैं, उनका मालिक कौन है, और उन्हें कैसे प्रबंधित किया जाना चाहिए।

हालांकि, फ्लैट मालिकों ने कहा कि सुधार की और भी गुंजाइश है, खासकर प्रबंधन के मामले में। प्रस्तावित कानून यह स्पष्ट करता है कि प्रत्येक फ्लैट मालिक स्वचालित रूप से भूमि और परियोजना के सभी सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित और गैर-विशिष्ट स्वामित्व अधिकार रखेगा। यह स्वामित्व फ़्लैट से अविभाज्य रहेगा और जब भी फ़्लैट बेचा जाएगा, विरासत में मिलेगा या स्थानांतरित किया जाएगा तो यह स्वामित्व अपने पास चला जाएगा।

जबकि स्पष्टता फ्लैट विक्रेताओं के लिए वर्षों से मौजूद भ्रम को कम करती है, कर्नाटक होम बायर्स फोरम के संयोजक धनंजय पद्मनाभचर ने बताया कि हस्तांतरण नियम रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के साथ सीधे टकराव में होंगे।

श्री पद्मनाभचर ने कहा कि रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 17 में कहा गया है कि सामान्य क्षेत्र का शीर्षक एक हस्तांतरण विलेख निष्पादित करके आवंटियों के संघ को हस्तांतरित किया जाना चाहिए। हालाँकि, प्रस्तावित कानून में, भूमि और सामान्य क्षेत्रों का स्वामित्व सामूहिक रूप से फ्लैट मालिकों के पास रहेगा, न कि एसोसिएशन के पास।

“उदाहरण के लिए, यदि हमारी भूमि का स्वामित्व व्यक्तिगत फ्लैट मालिकों को हस्तांतरित किया जाना था और यदि पांच हजार फ्लैट मालिक हैं, तो सरकार भूमि रिकॉर्ड में पांच हजार नाम कैसे दर्ज कर सकती है? यह व्यावहारिक रूप से असंभव है,” उन्होंने कहा।

विस्तृत परिभाषाएँ

बिल सामान्य क्षेत्रों की एक विस्तृत परिभाषा स्थापित करता है, जो सीढ़ियों, लिफ्टों और गलियारों जैसे पारंपरिक स्थानों से परे विस्तार करता है और सुरक्षा, जल निकासी, स्वच्छता और नवीकरणीय ऊर्जा प्रतिष्ठानों के लिए स्टाफ क्वार्टर जोड़ता है।

विधेयक में कहा गया है कि क्लब हाउस, स्विमिंग पूल और परियोजना के भीतर निर्मित और परियोजना के फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) का उपभोग करने वाली अन्य मनोरंजक सुविधाओं सहित कोई भी सामुदायिक या वाणिज्यिक सुविधा, स्वचालित रूप से सामान्य क्षेत्रों का हिस्सा बन जाएगी।

बिल्डर ऐसी सुविधाओं का स्वामित्व तभी बरकरार रख सकते हैं, जब उनका निर्माण परियोजना के बाहर भूमि के एक अलग पार्सल पर किया गया हो, जिसे विशेष रूप से स्वीकृत योजना में अनुमोदित किया गया हो, और अपार्टमेंट की बिक्री से पहले खरीदारों को बताया गया हो। फ्लैट मालिकों के सुपर निर्मित क्षेत्र या भूमि में उनके हिस्से की गणना करते समय ऐसी निजी तौर पर रखी गई सुविधाओं को शामिल नहीं किया जा सकता है।

यह स्पष्टीकरण बिल्डरों द्वारा सामान्य स्थानों के दुरुपयोग की कहानी को समाप्त करता है, क्योंकि यह अब उनके पास नहीं रहेगा।

स्वामित्व

प्रत्येक अपार्टमेंट मालिक की भूमि और सामान्य सुविधाओं में अविभाजित हिस्सेदारी परियोजना में सभी अपार्टमेंटों के कुल निजी क्षेत्र के सापेक्ष फ्लैट के निजी क्षेत्र के अनुपात में निर्धारित की जाएगी।

बिल प्रमोटरों, अपार्टमेंट मालिकों या किसी अन्य व्यक्ति को सामान्य क्षेत्रों पर विशेष नियंत्रण बनाए रखने, उनके वैध उपयोग को प्रतिबंधित करने, या अधिनियम या उपनियमों के तहत अनुमति के अलावा शुल्क लगाने से रोकता है।

पार्किंग विवाद का समाधान?

विधेयक में कहा गया है कि खुले, स्टिल्ट, बेसमेंट और पोडियम पार्किंग क्षेत्र सामान्य क्षेत्रों का हिस्सा बने रहेंगे और उन्हें केवल इसलिए स्वतंत्र संपत्ति के रूप में नहीं बेचा जा सकता क्योंकि उनका सीमांकन कर दिया गया है। केवल पंजीकृत दस्तावेज़ के माध्यम से सूचित संलग्न या अलग से अनुमोदित पार्किंग इकाइयाँ ही निजी पार्किंग स्थानों के रूप में योग्य हो सकती हैं।

उत्तरी बेंगलुरु के एक अपार्टमेंट एसोसिएशन के सदस्य वी. श्रीनिवास ने बताया कि यह कहने के लिए कोई स्पष्ट सीमा नहीं है कि पार्किंग स्थान का उपयोग विशेष रूप से उसी उद्देश्य के लिए किया जाना चाहिए, जिसे जोड़ा जाना चाहिए। उन्होंने कहा कि अपार्टमेंट सेटअप में विशिष्ट परिभाषाएँ महत्वपूर्ण हैं क्योंकि दुरुपयोग की गुंजाइश हमेशा बनी रहती है।