20 जून को शनिवार की एक शांत सुबह थी। संघमित्रा पति भुवनेश्वर में अपने घर पर थीं जब उनका फोन बजा।

“घंटे में करो कमरा खाली कर दोबिल्डिंग सील हो रही है (दो घंटे में कमरा खाली कर दें। इमारत को सील किया जा रहा है),” गुरुग्राम के डीएलएफ फेज 3 में उसके किराए के आवास के केयरटेकर ने उसे बताया। कुछ मिनट बाद, उसके मकान मालिक ने संदेश दोहराया।

26 वर्षीय मार्केटिंग मैनेजर ने शुरुआत में इसे मजाक बताकर खारिज कर दिया। उसने जाँच करने के लिए वापस बुलाया। जवाब वही था. अधिकारी एस ब्लॉक में इमारत को सील करने जा रहे थे। उसके पास अपना एक बेडरूम का अपार्टमेंट खाली करने के लिए दो घंटे का समय था।

सैकड़ों किलोमीटर दूर, अपने बैग में फ्लैट की चाबियाँ होने के कारण, वह कुछ नहीं कर सकती थी। उसने गुरुग्राम में अपने एक दोस्त को फोन किया और उससे अपार्टमेंट में घुसकर जो कुछ भी हो सकता था उसे बचाने के लिए कहा। यह एक झगड़े की शुरुआत थी, जिसके बाद के हफ्तों में, अनधिकृत पेइंग गेस्ट (पीजी) आवासों और अवैध रूप से परिवर्तित किराये की इकाइयों पर गुरुग्राम की कार्रवाई में पकड़े गए सैकड़ों किरायेदारों के जीवन में उथल-पुथल मच गई।

गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड के पास एक ग्रुप हाउसिंग सोसायटी में 1बीएचके में रहने के बाद पति कहते हैं, “मैंने सभी डीएलएफ चरणों का पूरी तरह से बहिष्कार कर दिया है।”

“यह नई जगह कोई बिल्डर फ्लोर नहीं है,” वह एक निजी डेवलपर द्वारा निर्मित बहुमंजिला आवासीय इमारत का जिक्र करते हुए कहती हैं, जिसकी प्रत्येक मंजिल अलग से बेची गई है। “मैंने रियल एस्टेट में सहकर्मियों से भी आवश्यक अनुमोदन के साथ कुछ खोजने में मदद करने के लिए कहा – कुछ ऐसा जो सीलिंग या विध्वंस के लिए लक्षित होने की संभावना कम हो।” वह कहती हैं, सबक कठिन रास्ते से आया।

उच्च न्यायालय द्वारा आदेशित अभियान

डीएलएफ सिटी चरण 1 से 5 में सीलिंग अभियान कथित भवन उपनियम उल्लंघन, अनधिकृत निर्माण और आवासीय संपत्तियों, विशेष रूप से आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग (ईडब्ल्यूएस) भूखंडों के व्यावसायिक उपयोग पर लंबे समय से चल रहे कानूनी विवाद से उपजा है। यह मामला 2021 में डीएलएफ सिटी रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन और अन्य स्थानीय समूहों द्वारा योजना मानदंडों को लागू करने की मांग को लेकर दायर याचिकाओं से उत्पन्न हुआ।

पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने 13 फरवरी, 2025 को जिला नगर योजनाकार (प्रवर्तन), गुरुग्राम को आवासीय कॉलोनियों में उल्लंघन के खिलाफ कार्रवाई करने का निर्देश दिया था। हालाँकि, सुप्रीम कोर्ट ने उस साल 4 अप्रैल को आदेश पर रोक लगा दी। मामला 26 नवंबर को उच्च न्यायालय में वापस आया और उसने डीटीपी (प्रवर्तन) को कार्रवाई करने से रोक दिया। इस साल 29 मई को, अदालत ने सुरक्षा को केवल उन लोगों तक सीमित कर दिया, जिन्होंने नागरिक विविध आवेदन दायर किए थे, जिससे अन्य संपत्तियों के खिलाफ प्रवर्तन कार्रवाई आगे बढ़ने की अनुमति मिल गई।

5,000 से अधिक संपत्तियों को ज़ोनिंग उल्लंघन पर कार्रवाई का सामना करना पड़ रहा है, जिसमें पीजी आवासों का अवैध संचालन, आवासीय भूखंडों का व्यावसायिक उपयोग और “रास्ते के अधिकार” पर अतिक्रमण – सार्वजनिक आंदोलन और बुनियादी ढांचे के लिए आरक्षित भूमि शामिल है। लेकिन पति जैसे सैकड़ों कामकाजी पेशेवरों के लिए, इसका मतलब अचानक विस्थापन, वित्तीय तनाव और यह डर है कि घर कभी भी छीन लिया जा सकता है।

नाम न छापने की शर्त पर कोलकाता की एक 25 वर्षीय महिला का कहना है कि 18 जून को डीएलएफ फेज 3 के एस ब्लॉक में सीलिंग ड्राइव बिना किसी चेतावनी के आई थी, जिससे उसके पास प्रतिक्रिया देने के लिए केवल 10 मिनट का समय बचा था। जब एक पड़ोसी ने फोन किया तो वह काम पर थी।

नुकसान बाद में स्पष्ट हुआ। बिल्डिंग सील होने के बाद उनका आधा सामान अंदर ही बंद रह गया। एक सप्ताह बाद, जब किरायेदारों ने जिला नगर योजनाकार के कार्यालय से संपर्क किया, तो उन्हें जो कुछ बचा था उसे पुनः प्राप्त करने के लिए दो घंटे का समय दिया गया।

महिला कहती है, ”तब तक सब कुछ बर्बाद हो चुका था.” जुलाई के पहले सप्ताह में नया 1बीएचके ढूंढने से पहले उसने अगले दो सप्ताह एक होटल में बिताए।

“ड्राइव के बाद से, 1BHK और 1RK की मांग बढ़ गई है। किराया आसमान छू गया है। यह सिर्फ मैं नहीं हूं – सैकड़ों पेशेवर और परिवार विस्थापित हो गए हैं। विकल्प सीमित हैं क्योंकि बहुत सारी इमारतें पहले ही सील कर दी गई हैं, और अधिक रडार पर हैं,” वह कहती हैं।

अंत में, पति अकेले रहने के लिए खुद को “भाग्यशाली” मानती हैं। उसकी बिल्डिंग के अन्य लोग उतने भाग्यशाली नहीं थे।

“बच्चों और बुजुर्ग माता-पिता वाले परिवार इधर-उधर भाग रहे थे। मेरा एक दोस्त, जो दूसरे पीजी आवास में रह रहा था, कार्यालय गया था। जब वह रात में वापस आया, तो इमारत को सील कर दिया गया था। उसके सभी सामान – दस्तावेज, फर्नीचर, किराने का सामान और कपड़े – अंदर थे। कल्पना करें कि घर वापस आने पर कुछ नहीं मिलेगा। सड़क पर छोड़ दिया जाएगा,” वह कहती हैं।

उनका आरोप है कि जिस बात से उन्हें सबसे ज्यादा गुस्सा आया, वह पूर्व सूचना का अभाव था। सुरक्षा जमा राशि की वापसी के लिए उसके मकान मालिक को की गई कॉल तब से अनुत्तरित है।

किरायेदारों को अंधेरे में रखा गया

किरायेदारों के लिए, सबसे बड़ी निराशा सिर्फ विस्थापित होना नहीं है; यह सवाल है कि गलती किसकी है।

“मेरे पास एक वैध किराया समझौता था। मैंने सब कुछ समय पर भुगतान किया – एक लक्जरी 1बीएचके के लिए प्रति माह ₹30,000। यह कोई छायादार पीजी नहीं था। यह एक उचित आवासीय अपार्टमेंट था। यह पूरी तरह से कानूनी लग रहा था। तो, मुझे कैसे पता चलेगा? यदि यह अवैध था, तो किराया समझौता कैसे निष्पादित किया गया था? पुलिस सत्यापन कैसे हुआ?” विस्थापित किरायेदार सुनैना कहती हैं। “लेकिन अब मेरा सवाल यह है: मुझे कैसे पता चलेगा कि अगला स्थान भी सूची में नहीं है [of illegal buildings]? मैं यह सुनिश्चित करने के लिए किससे पूछूँ कि ऐसा दोबारा न हो?”

एक निजी कंपनी के जर्मन भाषा विशेषज्ञ अमित पाहवा का दावा है कि कई पीजी आवासों के मालिकों को सीलिंग अभियान के बारे में पहले से ही पता था लेकिन उन्होंने अपने किरायेदारों को सूचित नहीं किया। पाहवा, जो अपनी पत्नी और बेटी के साथ रहते हैं, कहते हैं कि डीएलएफ चरण 3 में 54-यूनिट की इमारत में उनके किराए के 1बीएचके के मालिक को सीलिंग अभियान पर रोक मिलने के बावजूद अनिश्चितता बनी हुई है।

कार्रवाई के कारण पहले से ही कुछ किरायेदारों को बाहर निकलने के लिए प्रेरित किया गया है। पंजाब के 24 वर्षीय सॉफ्टवेयर इंजीनियर नवम ने अपना पीजी आवास खाली कर दिया और एक बुजुर्ग दंपति के स्वामित्व वाले घर में किराए के कमरे में स्थानांतरित हो गए। वह कहते हैं, “मैंने दो मंजिला घर में एक कमरा किराए पर लिया है। यह कोई पीजी नहीं है। मुझे उम्मीद है कि मुझे यहां कोई परेशानी नहीं होगी।”

क्षेत्र के एक मकान मालिक, जिन्होंने नाम न छापने का अनुरोध किया, स्वीकार करते हैं कि मालिकों को पहले से जानकारी थी। “हमने किरायेदारों को सूचित नहीं किया क्योंकि हमें 5,000 से अधिक संपत्तियों को लक्षित करते हुए इतने बड़े पैमाने पर कार्रवाई की उम्मीद नहीं थी।”

उनका दावा है कि उनकी इमारत के पास सभी आवश्यक अनुमतियां थीं, लेकिन पार्किंग के लिए निर्धारित स्टिल्ट फ्लोर पर चल रही दुकानों और जिम ने इमारत के उपनियमों का उल्लंघन किया।

घोर उल्लंघन

टाउन एंड कंट्री प्लानिंग विभाग (डीटीसीपी) द्वारा प्रवर्तन अभियान के दौरान उजागर हुए डीएलएफ चरण 3 में अनधिकृत निर्माण और वाणिज्यिक गतिविधि की सीमा, कई निवासियों के लिए एक झटका थी।

सील की गई संपत्तियों में सबसे बड़ी, दो भूखंडों को मिलाकर बनाई गई 1,000 वर्ग गज की पीजी सुविधा में चार मंजिलों में 128 कमरे थे। अधिकारियों ने कहा कि यह एक बड़ा उल्लंघन है, क्योंकि बेसमेंट से एक जिम संचालित किया जा रहा था और स्टिल्ट फ्लोर पर एक रसोईघर और एक रेस्तरां था, जो दोनों भवन उपनियमों के तहत निषिद्ध हैं।

इस अभियान से पूरे क्षेत्र में एक पैटर्न का पता चला: सील की गई संपत्तियों में न केवल किरायेदार रह रहे थे, बल्कि पूर्ण वाणिज्यिक प्रतिष्ठान भी संचालित हो रहे थे। एक अधिकारी का कहना है कि सील किए गए कमरों में 48 कमरों वाला पीजी सुविधा, बेसमेंट से संचालित होने वाला एक अनधिकृत ब्यूटी पार्लर और उसी इमारत की ऊपरी मंजिल पर 25 कमरों वाला पीजी आवास शामिल है।

सील की गई इमारतों में से एक में एक बेसमेंट, एक स्टिल्ट फ्लोर और चार ऊपरी मंजिलें थीं जिनमें कुल मिलाकर 26 कमरे थे। यहां भी बेसमेंट का इस्तेमाल जिम के तौर पर किया जा रहा था, जबकि स्टिल्ट फ्लोर पर सैलून और ऑफिस था। डीएलएफ की कॉर्पोरेट संचार प्रमुख दिव्या पुरी को बार-बार की गई कॉल और संदेशों का कोई जवाब नहीं मिला।

तेजी से बढ़ रहा पीजी कारोबार

साइबर सिटी, गोल्फ कोर्स रोड, उद्योग विहार और सोहना रोड के साथ बढ़ते कार्यालय गलियारे में नौकरी की तलाश में देश भर से युवा पेशेवरों की लगातार आमद के कारण, गुरुग्राम का पीजी और सह-जीवित बाजार तेजी से बढ़ रहा है। रूढ़िवादी अनुमान के अनुसार, डीएलएफ चरण 3 में पीजी आवास, जिसमें 20 से 100 कमरे हैं, मासिक किराये की आय ₹10 लाख से ₹30 लाख तक होती है।

कई लोगों के लिए, प्राथमिकता सीधी है: काम के नजदीक एक पूरी तरह से सुसज्जित जगह, फर्नीचर खरीदने या लंबे पट्टे के लिए प्रतिबद्ध होने की आवश्यकता के बिना। उस मांग ने पीजी और सह-रहने वाले स्थानों को शहर के सबसे आकर्षक किराये के व्यवसायों में से एक बना दिया है।

हालाँकि, बाज़ार एकरूपता से बहुत दूर है। यह स्थान और बजट के अनुसार बहुत भिन्न होता है। डीएलएफ चरण 3 और 4 सबसे अधिक मांग वाले इलाकों में से एक हैं। साइबर सिटी से पैदल दूरी के भीतर, वे निजी कमरों और ब्रांडेड सह-रहने की जगहों के लिए प्रीमियम का भुगतान करने के इच्छुक पेशेवरों को आकर्षित करते हैं। कुछ किलोमीटर दूर, सेक्टर 15, 39, और 46 किफायती और मध्य-श्रेणी के आवास के केंद्र के रूप में उभरे हैं। मेदांता अस्पताल, इफको चौक मेट्रो स्टेशन और एमजी रोड के साथ प्रमुख कॉर्पोरेट कार्यालयों के निकट होने के कारण, ये क्षेत्र शुरुआती करियर पेशेवरों और छात्रों के बीच लोकप्रिय कई साझा आवासों के घर हैं। सेक्टर 15 और 46 में पेइंग गेस्ट आवास की लागत आमतौर पर दी जाने वाली सुविधाओं के आधार पर ₹4,500 और ₹15,000 प्रति माह के बीच होती है।

सुदूर दक्षिण में, गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड और सोहना रोड संगठित सह-जीवन के लिए नए मोर्चे के रूप में उभरे हैं। मालिक वरिष्ठ अधिकारियों और नए कॉर्पोरेट परिसरों में जाने वाले प्रवासियों को लक्ष्य करके जिम, लाउंज और द्वारपाल सेवाओं जैसी सुविधाओं के साथ प्रीमियम संपत्तियां विकसित कर रहे हैं। इन क्षेत्रों में मासिक किराया आम तौर पर स्थान और सुविधाओं के आधार पर ₹7,000 से ₹30,000 तक होता है।

व्यक्तिगत मकान मालिकों द्वारा संचालित अनौपचारिक पीजी आवास के रूप में जो शुरू हुआ वह धीरे-धीरे एक संगठित, सेवा-उन्मुख आवास क्षेत्र में विकसित हुआ है। डीएलएफ चरण 3 के ईडब्ल्यूएस प्लॉट गुरुग्राम में किराये की आय व्यवसाय के केंद्र में हैं। रोड नंबर 11 पर यू ब्लॉक में पीजी आवास चलाने वाले वकील आरपी यादव अर्थशास्त्र के बारे में बताते हैं। वे कहते हैं, ”यहां 60 वर्ग गज के ईडब्ल्यूएस प्लॉट की कीमत लगभग ₹2.5 करोड़ से ₹3 करोड़ है।” “निर्माण के लिए अतिरिक्त ₹1 करोड़ जोड़ें। लगभग ₹4 करोड़ के निवेश के बाद, मासिक आय लगभग ₹1 लाख से ₹1.5 लाख है।”

यादव के अनुसार, हालांकि भवन निर्माण के नियमों के अनुसार प्लॉट का 25% हिस्सा खुला छोड़ना जरूरी है, लेकिन “पूर्णता प्रमाण पत्र के बाद पूरा प्लॉट कवर हो जाता है”। “वास्तुकार भी इसमें मदद करता है,” वह आगे कहते हैं।

उनका कहना है कि जबकि पुरानी नीति एक स्टिल्ट फ्लोर और चार ऊपरी मंजिलों की अनुमति देती है, वहीं कई इमारतों का निर्माण पांच मंजिलों के साथ किया गया है। एक सामान्य 60-वर्ग-यार्ड पीजी सुविधा में प्रत्येक मंजिल पर दो कमरे होते हैं, जिसमें कुल आठ से 10 कमरे होते हैं। मासिक किराया एक बिना साज-सज्जा वाले कमरे के लिए ₹6,000 से लेकर एयर कंडीशनिंग, एक टेलीविजन, एक संलग्न बाथरूम और एक पाकगृह से सुसज्जित पूरी तरह से सुसज्जित कमरे के लिए ₹15,000 तक है।

यादव का अनुमान है कि डीएलएफ चरण 3 में 1,000 से अधिक ईडब्ल्यूएस प्लॉट हैं और उनमें से लगभग आधे का उपयोग पीजी आवास के रूप में किया जा रहा है, खासकर एस, यू और वी ब्लॉक में।

नीति पक्षाघात

जिला नगर योजनाकार (प्रवर्तन) अमित मधोलिया का कहना है कि शहर की आवासीय कॉलोनियों में अधिकांश पीजी आवास नीति मानदंडों का उल्लंघन कर चल रहे हैं। आवासीय क्षेत्रों में अतिथि या बोर्डिंग हाउस स्थापित करने से संबंधित नीति के तहत, किसी भवन को किराए के लिए अलग-अलग 1RK या 1BHK इकाइयों में विभाजित नहीं किया जा सकता है। कमरे केवल एक महीने से कम समय के लिए रहने के लिए किराये पर दिए जा सकते हैं। यह नीति गुरुग्राम में किसी भी आवासीय सेक्टर या कॉलोनी के भीतर गेस्ट हाउस के लिए अनुमत कुल भूमि क्षेत्र को 1.25 एकड़ तक सीमित करती है।

2021 में अधिसूचित हरियाणा की किफायती किराये की आवास नीति, औद्योगिक श्रमिकों, प्रवासियों और कॉर्पोरेट कर्मचारियों के लिए अल्पकालिक (न्यूनतम एक महीने) और दीर्घकालिक (99 वर्ष तक) किराये के आवास प्रदान करना चाहती है। हालाँकि, अविभाजित स्वामित्व प्रावधानों, सीमित किराए और उच्च भूमि और निर्माण लागत के कारण निजी डेवलपर्स के बीच इसकी सीमित भागीदारी देखी गई है। इस नीति के तहत, परियोजना के स्वामित्व को अविभाजित रखते हुए, सभी आवास इकाइयों को केवल किराए पर दिया जा सकता है, बेचा नहीं जा सकता। न्यूनतम परियोजना क्षेत्र 0.5 एकड़ है जबकि अधिकतम 4 एकड़ है।

“चूंकि दोनों नीतियां 1बीएचके और 1आरके किराये की इकाइयों की बढ़ती मांग को पूरा करने में विफल रहीं, संपत्ति मालिकों ने अंतर का फायदा उठाया। कथित तौर पर, कुछ डीटीसीपी अधिकारियों और आर्किटेक्ट्स की सक्रिय मिलीभगत के साथ, बिल्डिंग उप-कानूनों के स्पष्ट उल्लंघन में आवासीय भवनों को अवैध रूप से पीजी आवास में परिवर्तित कर दिया गया था। लाभ से प्रेरित होकर, कई ऑपरेटरों ने स्टिल्ट फ्लोर पर जिम, सैलून और रेस्तरां भी खोले, जबकि प्रवर्तन एजेंसियों ने दूसरी तरफ देखा, “एक सेवानिवृत्त डीटीसीपी अधिकारी कहते हैं।

सेवानिवृत्त अधिकारी का कहना है कि प्रमुख कार्यालय केंद्रों के आसपास के क्षेत्रों में भूमि का पहले से ही पूरी तरह से उपयोग किया जा चुका है, ऐसे में ऐसी नीति तैयार करना जो आवासीय क्षेत्रों में वाणिज्यिक गतिविधि पर अंकुश लगाते हुए किराये के आवास की मांग को संबोधित करती हो, अब संभव नहीं है।

ashok.kumar@thehindu.co.in

(रोहित पणिकर द्वारा संपादित)