आरईआरए और कर्नाटक अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम के प्रावधानों के बीच कोई विरोधाभास नहीं है: कर्नाटक उच्च न्यायालय

आवासीय अपार्टमेंट प्रशासन के लिए कानूनी वास्तुकला को स्पष्ट करने वाले एक फैसले में, कर्नाटक उच्च न्यायालय ने कहा है कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (आरईआरए) और कर्नाटक अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम, 1972 (केएओए) के प्रावधानों के बीच कोई विरोधाभास नहीं है।

“रेरा के प्रावधान परियोजनाओं के विकास के चरण से लेकर मालिकों को अपार्टमेंट का कब्जा सौंपने और केएओए के प्रावधानों के तहत गठित मालिकों के संघ के पक्ष में परियोजना के अविभाजित हिस्से को सौंपने तक लागू होंगे। और केएओए के प्रावधान तब लागू होंगे जब ऐसा सौंपना पूरा हो जाएगा और एसोसिएशन कानून के अनुसार बन जाएगा। दूसरे शब्दों में, आरईआरए के तहत प्रावधान पूर्व-स्वामित्व चरण पर लागू होते हैं, और केएओए के तहत प्रावधान स्वामित्व के बाद लागू होते हैं,” कोर्ट ने कहा। कहा.

सही शरीर

न्यायालय ने यह भी दोहराया कि केएओए के तहत गठित मालिकों का संघ आवासीय अपार्टमेंटों के रखरखाव और प्रबंधन के लिए सही निकाय है, न कि कर्नाटक सहकारी सोसायटी अधिनियम, 1959 के तहत पंजीकृत सहकारी समिति।

न्यायमूर्ति एमजी उमा ने जक्कुर में 395-यूनिट सोभा एचआरसी प्रिस्टिन अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के डेवलपर सोभा लिमिटेड द्वारा दायर एक याचिका को स्वीकार करते हुए यह आदेश पारित किया।

डेवलपर ने शोभा एचआरसी प्रिस्टिन अपार्टमेंट ओनर्स कोऑपरेटिव सोसाइटी के पंजीकरण को सितंबर 2023 में शोभा एचआरसी प्रिस्टिन ओनर्स एसोसिएशन के समानांतर निकाय के रूप में चुनौती दी थी, जिसका गठन जून 2023 में 323 मालिकों में से अधिकांश के साथ किया गया था, जिन्हें सदस्यों के रूप में बिक्री विलेख प्राप्त हुए थे।

उनमें से 30 से 40 के एक समूह ने बिल्डर के खिलाफ शिकायतों का दावा करते हुए, कर्नाटक सहकारी सोसायटी (केसीएस) अधिनियम के तहत सहकारी समिति को पंजीकृत किया था। सोसायटी ने दावा किया था कि RERA के विभिन्न प्रावधानों के तहत KCS अधिनियम के प्रावधानों के तहत सोसायटी के पंजीकरण की आवश्यकता होती है, जबकि दावा किया गया था कि RERA, एक केंद्रीय कानून होने के नाते, KAOA पर हावी है।

साथ-साथ कार्य कर सकते हैं

सोसायटी के इस तर्क को खारिज करते हुए कि केसीएस अधिनियम पूरी तरह से आवासीय परियोजना में केएओए के साथ काम कर सकता है, कोर्ट ने कहा कि “सहकारी समिति मालिकों की ओर से आवासीय अपार्टमेंट या सामान्य क्षेत्रों के रखरखाव, प्रशासन, प्रबंधन के उद्देश्यों को पूरा करने के लिए एक अच्छा माध्यम नहीं है।” कोर्ट ने यह भी कहा कि सोसायटी RERA और KAOA के प्रावधानों के बीच कोई विरोध प्रदर्शित नहीं कर सकती।

जब केएओए, विशेष अधिनियम, आवासीय अपार्टमेंट के मालिकों की जरूरतों को पूरा करने में सक्षम है, भले ही कोई छोटी-मोटी कमियां या खामियां ध्यान में रखी जाएं, तो यह केसीएस अधिनियम जैसे विभिन्न अधिनियमों के तहत सोसायटी के पंजीकरण के लिए आधार नहीं हो सकता है, जो उन उद्देश्यों से संबंधित नहीं हैं जिनके साथ केएओए अधिनियमित किया गया था, कोर्ट ने कहा। इसमें सोसायटी का पंजीकरण रद्द करने का आदेश दिया गया।

यदि खरीदारों या मालिकों को बिल्डर के खिलाफ शिकायत है, तो वे व्यक्तिगत रूप से RERA अधिकारियों या उपभोक्ता अदालतों से संपर्क करने के लिए स्वतंत्र हैं, लेकिन रखरखाव के लिए समानांतर एसोसिएशन नहीं बना सकते, कोर्ट ने स्पष्ट किया।